Mediación Civil Ronda

Aspectos para resaltar de la mediación: crea un entorno pacífico, fomenta el diálogo, empatía, solidaridad, comprensión, integración, creatividad, participación, consenso, tolerancia. Es voluntaria, neutral, imparcial, equitativa, justa, igualitaria y democrática.

b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.

d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.

f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.

 Otro punto de  conflicto , es el Artículo 16 L.P.H. Las convocatorias de las Asambleas las realiza el Presidente, o en su defecto si fueran extraordinarias, la cuarta parte de los propietarios que representen el  25% de las cuotas de participación. Nunca puede un Administrador directamente convocar una Asamblea, tendría vicio de nulidad.

Algunas veces, ya sea, porque el Presidente lo decide, o el Administrador de la comunidad desconoce la normativa sectorial, empiezan a cometer errores. Imaginemos una redacción de convocatorias defectuosa, votación de acuerdos de la Asamblea aprobados con cómputo de votos  o mayorías erróneos, ya que, por desconocimiento más de uno, otorga tantos votos nominales como propiedades tengan un propietario en la referida comunidad. Todas estas disfuncionalidades, originan conflictos, que generalmente escalan, hasta el punto, de impugnarse acuerdos en los Juzgados, y originar un problema grave en la referida comunidad.

Un porcentaje considerable de nuevos propietarios, cuando compran un inmueble, se olvidan de verificar si el inmueble que han adquirido está libre de deudas, suele darse este fenómeno en las viviendas que los particulares compran a las entidades bancarias. Aquí los notarios/as suelen  contribuir al origen de la confusión, ya que, cuando el vendedor  no aporta a la escritura el certificado libre de deudas de la L.P.H. , suele decir la frase, el comprador exime al vendedor de la aportación de este certificado, y termina justificándolo, “ de todas formas el comprador adquiere libre de cargas y gravámenes.

El conflicto viene después , cuando el nuevo propietario se dirige al Administrador para dar de alta sus datos en los archivos de la comunidad, y éste le comunica que tiene una deuda.

Los nuevos propietarios han de saber que las deudas van unidas al inmueble y que, por tanto, por normativa legal, los nuevos adquirentes, heredarán las deudas. Lo que se denomina en palabras de la Ley de Propiedad Horizontal la afección real al inmueble. Por lo tanto, la Comunidad de Propietarios tendrá acción directa contra ellos, para reclamarle la referida deuda. Sin perjuicio, que el comprador pueda repercutir sobre el vendedor, la referida reclamación.

Los conflictos entre propietarios suelen estar relacionados con  ruidos, limpieza, obras, tenencia de animales, problemas relacionados con el incumplimiento de la ley de propiedad horizontal, o normativa interna comunitaria, consenso para arreglos en edificios, impagos, etc.…

A lo anterior, hay que añadir, que más de una persona no está sociabilizada para vivir en comunidad, y confunden algunos términos. El cargo de Presidente es obligatorio para cualquier propietario, y en mi opinión, debe ser rotatorio para todos los vecinos. Es interesante, como un vecino cuando no tiene responsabilidades, se comporta de una forma, y cuando por aras del destino, es tocado por la varita del cargo, el panorama cambia drásticamente.

A continuación, reproduzco el contenido del art. 9 de la L.P.H, donde se recogen los derechos y obligaciones de los propietarios.

Son obligaciones de cada propietario:

a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

 b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados. Letra c) del número 1 del artículo 9 redactada por el número tres de la disposición final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas («B.O.E.» 27 junio).Vigencia: 28 junio 2013.

d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.

e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

 Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

Letra e) del número 1 del artículo 9 redactada por el número tres de la disposición final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas («B.O.E.» 27 junio).Vigencia: 28 junio 2013

La Sentencia TS (Sala 1.ª) de 22 abril 2015, Rec. 319/2013, fija como doctrina que «cuando el deudor de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste solo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre».

La Sentencia TS (Sala Primera) de 3 de junio de 2020 establece que el plazo de prescripción de la acción para exigir el pago de las cuotas de comunidad es el de 5 años previsto en el artículo 1966.3º del Código Civil.

f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo diez.1.b) de esta ley, así como la realización de las obras de accesibilidad y eficiencia energética recogidas en el artículo diecisiete.2 de esta ley.

El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario.

Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.

Letra f) del número 1 del artículo 9 redactada por el apartado uno del artículo 2 de la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia («B.O.E.» 15 junio).Vigencia: 16 junio 2022.

g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.

h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

 Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entender realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producir plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.

i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local. 

Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.

2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4.

Número 2 del artículo 9 redactado por el número tres de la disposición final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas («B.O.E.» 27 junio).Vigencia: 28 junio 2013.