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Desde Saavedra Abogados, hemos apostado por la Mediación, como método alternativo de resolución de conflictos a los tribunales. Hemos creado el nombre comercial   IURISPROMEDIACIÓN, para fomentar este medio de resolución de conflictos.

¿Significa esto que dejamos de ser abogados? No, lo que significa es que cuando llegue un cliente a nuestro despacho, y consideremos que el conflicto o problema que tiene puede ser  mediable, Informaremos a nuestro cliente sobre los beneficios que tiene la Mediación.

En un mundo diverso, el conflicto es, y será, parte integrante de la vida misma. Debemos aprender de los conflictos, y cultivar sus aspectos positivos y no violentos. Los conflictos son inevitables, necesarios y pueden tener aspectos beneficiosos: ayudan al desarrollo, a la identidad, a la reflexión y a la mejora, en general del individuo y de la sociedad. Pero los beneficios, dependen de nuestra habilidad para enfrentarnos a los conflictos, para resolverlos de manera justa y para prevenir comportamientos destructivos y violentos.

Pero para ello, deberemos transformar la competición en cooperación, por lo que el conflicto ha de tratarse de manera que todos los involucrados se beneficien.

La instauración de la cultura de la paz en las sociedades debe ser uno de los objetivos principales del nuevo milenio, para auxiliar el proceso de erradicación de la cultura de la confrontación que persiste hasta nuestros días. Una de las vías que promueve dicho cambio social es la implementación de la mediación como política social, la cual promueve el uso del diálogo como herramienta principal en la transformación pacífica de los conflictos. Además, cultiva valores como respeto solidaridad, tolerancia, práctica de la no violencia, cooperación, empatía y paz, valores que son asimilados en las estructuras sociales y sirven de puntales que refuerzan lo lazos del tejido social y fortalece la construcción de la cultura de la paz.

Aspectos para resaltar de la mediación: crea un entorno pacífico, fomenta el diálogo, empatía, solidaridad, comprensión, integración, creatividad, participación, consenso, tolerancia. Es voluntaria, neutral, imparcial, equitativa, justa, igualitaria y democrática.

Todo esto está muy bien, pero como se articula con el sistema judicial actual. Pues bien, de momento, he de decirte que la mediación está a la espera de una reforma estructural de la Administración de Justicia. Existe un proyecto de Ley de Eficiencia Procesal Civil, donde la idea originaria, era que las materias civiles que pudieran ser susceptibles de ser resuelta con una mera mediación, pensemos en:

Responsabilidad por negligencia profesional.

Sucesiones

División de patrimonios

Derechos reales sobre cosa ajena.

Reclamaciones por responsabilidad extracontractual que no traigan causa de un hecho de la circulación (protegidos por la Ley sobre responsabilidad civil y seguro en la circulación de vehículos a motor.

Procesos arrendaticios que hayan de ventilarse por los cauces del juicio ordinario.

Materia de propiedad horizontal y arrendamientos urbanos

Vecinales: ruidos, limpieza, obras, tenencia de animales, problemas relacionados con el incumplimiento de la ley de propiedad horizontal, consenso para arreglos en edificios, impagos.

Contractuales: conflictos derivados del incumplimiento de contratos.

Derecho de familia,( divorcios, separaciones, parejas de hecho, modificación de medidas, etc.…)

Todas estas materias, según el proyecto de Ley de eficiencia Procesal civil existente, serian obligatorias, salvo modificación a última hora, que se decidieran por este sistema alternativo de resolución de conflictos. La argumentación, es sencilla ello contribuiría a minorar la saturación de nuestros Juzgados. 

En este apartado, hemos de destacar por su importancia, los conflictos que surgen como consecuencia de la convivencia  en comunidades de propietarios.  Una Comunidad de Propietarios es el colectivo de vecinos, copropietarios, de inmuebles, ya sean pisos, locales comerciales, plazas de aparcamiento, garajes o trasteros que existen dentro de un mismo edificio o complejo inmobiliario, y que se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal, y por normas específicas, de creación de la propia comunidad, como puede ser sus Estatutos y Reglamentos de Régimen Interior.

 La Comunidad de Propietarios tiene sus propios derechos y obligaciones, independientes de los que puedan tener a su vez, los copropietarios que la integran. Se trata de una entidad jurídica que vela por el buen funcionamiento y bienestar de un colectivo, en este caso de vecinos o propietarios, y su relación con terceros, como lo son mantenedores, reparadores, empleados propios, administraciones públicas, etc.

 Este tipo de mediación requiere, una especialización, aún más si cabe, es conveniente que el Mediador sea Administrador de Fincas, en este caso, como comprobarás lo somos, por lo que, estamos altamente cualificados para mediar conflictos en comunidades.  

Desde aquí, sugerimos a todas las personas que vayan a adquirir inmuebles en una comunidad de propietarios, que previamente soliciten el certificado libre de deudas al vendedor, y además verifiquen si los Estatutos de la Comunidad, están inscritos en el Registro de la Propiedad y forman parte del denominado Título Constitutivo.

En los Estatutos se suelen contemplar derechos y obligaciones de los propietarios de la comunidad. Y en los Reglamentos de Régimen interior, se detallan las denominadas normas de convivencia, salubridad, etc.…,

 Sin duda, por mi experiencia profesional, las Comunidades de Propietarios, son el caldo de cultivo idóneo para que se produzcan conflictos, de toda índole, motivados por distintas relaciones:

Conflictos entre los propios cargos de la Junta de Propietarios, Presidente, Vicepresidente, Administrador, vocales.

Conflictos entre vecinos y los propios cargos que representan la Comunidad.

Y, por último, conflictos entre vecinos, causados por problemas de ruidos, limpieza, obras, tenencia de animales, problemas relacionados con el incumplimiento de la normativa comunitaria, reparaciones y arreglos en edificios, impagos, etc.…

I.- Conflictos entre los propios cargos de la Junta de la comunidad .-

El presidente representa a la Comunidad, la Asamblea con su elección le otorga un mandato. Algunos se comportan , como si fueran pequeños Alcaldes  y actúan extralimitándose a la L.P.H., lo que suele originar algunos conflictos con vecinos , o incluso con el propio Administrador, ya que , actúan en contra de las directrices que le marca la Asamblea. Conviene tener presente que el Administrador de fincas, en el supuesto que lo hubiera, es un técnico que la comunidad tiene contratado.

Otras veces, por el contrario, es el propio Administrador, quién origina el conflicto, extralimitándose en sus funciones.  Desde que se promulgó la famosa Ley Ómnibus, donde se liberalizó el sector de la gestión de las comunidades de propietarios, se dio pie a que accedieran numerosos profesionales si cualificación, solamente con nociones de contabilidad. Piensan que gestionar una Comunidad es una cuestión muy simple. Y están muy equivocados, La Ley De Propiedad Horizontal  es una de las más ambiguas, y  la que, sin duda , genera más pleitos. En la jurisprudencia de los tribunales menores, podemos encontrar una abundante casuística.

Las Obligaciones del Administrador, aparecen reguladas en el Artículo 20, redactado por Ley 8/1999, 6 abril («B.O.E.» 8 abril), de Reforma de la Ley 49/1960, 21 julio, sobre Propiedad Horizontal. Y son las siguientes:

a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.

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Este apartado se refiere básicamente al mantenimiento de las instalaciones comunitarias. Cumpliendo con las numerosas normativas sectorial, que obligan al Administrador a que realice los actos necesarios para que un organismo de Control realice las revisiones periódicas obligatorias de las instalaciones comunitarias:  gas ciudad, revisiones Reglamento baja tensión, revisiones de los grupos electrógenos, revisiones de los ascensores, revisiones contra incendios, etc.…

Las inspecciones periódicas de ascensores están reguladas en el Reglamento de aparatos de elevación y manutención, publicado en el Real Decreto 2291/1985, de 8 de noviembre, y por la Instrucción Técnica complementaria AEM 1 “Ascensores”, publicada en el Real Decreto 88/2013 de 8 de Febrero, deben realizarse:

Cada 2 años: Ascensores instalados en edificios industriales o locales de pública concurrencia.

Cada 4 años: Ascensores que sirven a más de 4 plantas o más de 20 viviendas.

Cada 6 años: Ascensores instalados en edificios que no cumplan los apartados anteriores.

La inspección de las instalaciones eléctricas de baja tensión se regula por el Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión (REBT) y sus Instrucciones Técnicas Complementarias (ITC), publicados en el Real Decreto 842/2002 de 2 de agosto, y que derogaban el Reglamento anterior del Real Decreto 2413/1973, y establece las siguientes obligaciones que afectan a las comunidades de propietarios:

Cada 5 años: Garajes con más de 25 vehículos.

Piscinas con potencia instalada superior a 10 KW.

Alumbrados exteriores con potencia instalada superior a 5 KW.

Cada 10 años: Zonas comunes del edificio a partir de 100 KW de potencia total instalada.

En cuanto a los depósitos de gasóleo de las comunidades de propietarios, se rigen por el Reglamento de Instalaciones Petrolíferas, modificado por el Real Decreto 1523/1999 de 1 de octubre, y sus Instrucciones Técnicas Complementarias MI-IP.03, publicadas en el Real Decreto 1427/1997 de 15 de septiembre, que se refieren a las instalaciones petrolíferas de uso propio, y están obligados a las siguientes inspecciones.

 Cada 10 años: Depósitos interiores de capacidad superior a 3.000 l.

 Depósitos exteriores de capacidad superior a 5.000 l.

Además, cada 5 años deberán efectuar una revisión periódica que puede ser llevada a cabo por un instalador autorizado, o por el mantenedor.

Los depósitos de menor capacidad, cada 10 años deberán efectuar una revisión periódica por instalador o mantenedor autorizado.

Por otra parte, las instalaciones enterradas están obligadas a realizar pruebas de estanqueidad con esta periodicidad:

 Cada 5 años: Tuberías enterradas.

Tanques de almacenamiento que no sean de doble pared con detección automática de fugas ni estén enterrados en cubeto estanco con tubo buzo, deberán realizar la prueba tanto en depósito como en tuberías, pudiéndose llevar a cabo con producto en el tanque y la instalación en funcionamiento.

Cada 10 años: Los tanques de almacenamiento del grupo anterior deberán hacer una prueba de estanqueidad, en tanque vacío, limpio y desgasificado, tras examen visual de la superficie interior y medición de espesores.

Estas inspecciones periódicas reglamentarias sólo pueden ser realizadas por personal técnico cualificado por su formación y experiencia, perteneciente a cualquiera de los Organismos de Control Autorizados (OCA).

b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.

d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.

f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.

 Otro punto de  conflicto , es el Artículo 16 L.P.H. Las convocatorias de las Asambleas las realiza el Presidente, o en su defecto si fueran extraordinarias, la cuarta parte de los propietarios que representen el  25% de las cuotas de participación. Nunca puede un Administrador directamente convocar una Asamblea, tendría vicio de nulidad.

II.-Conflictos entre cargos de la comunidad y propietarios.

Algunas veces, ya sea, porque el Presidente lo decide, o el Administrador de la comunidad desconoce la normativa sectorial, empiezan a cometer errores. Imaginemos una redacción de convocatorias defectuosa, votación de acuerdos de la Asamblea aprobados con cómputo de votos  o mayorías erróneos, ya que, por desconocimiento más de uno, otorga tantos votos nominales como propiedades tengan un propietario en la referida comunidad. Todas estas disfuncionalidades, originan conflictos, que generalmente escalan, hasta el punto, de impugnarse acuerdos en los Juzgados, y originar un problema grave en la referida comunidad.

III.- Conflictos entre propietarios

Un porcentaje considerable de nuevos propietarios, cuando compran un inmueble, se olvidan de verificar si el inmueble que han adquirido está libre de deudas, suele darse este fenómeno en las viviendas que los particulares compran a las entidades bancarias. Aquí los notarios/as suelen  contribuir al origen de la confusión, ya que, cuando el vendedor  no aporta a la escritura el certificado libre de deudas de la L.P.H. , suele decir la frase, el comprador exime al vendedor de la aportación de este certificado, y termina justificándolo, “ de todas formas el comprador adquiere libre de cargas y gravámenes.

El conflicto viene después , cuando el nuevo propietario se dirige al Administrador para dar de alta sus datos en los archivos de la comunidad, y éste le comunica que tiene una deuda.

Los nuevos propietarios han de saber que las deudas van unidas al inmueble y que, por tanto, por normativa legal, los nuevos adquirentes, heredarán las deudas. Lo que se denomina en palabras de la Ley de Propiedad Horizontal la afección real al inmueble. Por lo tanto, la Comunidad de Propietarios tendrá acción directa contra ellos, para reclamarle la referida deuda. Sin perjuicio, que el comprador pueda repercutir sobre el vendedor, la referida reclamación.

No estará de más solicitar en el Registro de la Propiedad, una certificación de la división horizontal del edificio , con expreso detalle de los estatutos del inmueble, en caso de existir. De esa forma , nos evitaremos sorpresas desagradables. Pensemos en alguna prohibición comunitaria, sobre alguna actividad o mascotas en los estatutos.

Los conflictos entre propietarios suelen estar relacionados con  ruidos, limpieza, obras, tenencia de animales, problemas relacionados con el incumplimiento de la ley de propiedad horizontal, o normativa interna comunitaria, consenso para arreglos en edificios, impagos, etc.…

A lo anterior, hay que añadir, que más de una persona no está sociabilizada para vivir en comunidad, y confunden algunos términos. El cargo de Presidente es obligatorio para cualquier propietario, y en mi opinión, debe ser rotatorio para todos los vecinos. Es interesante, como un vecino cuando no tiene responsabilidades, se comporta de una forma, y cuando por aras del destino, es tocado por la varita del cargo, el panorama cambia drásticamente.

A continuación, reproduzco el contenido del art. 9 de la L.P.H, donde se recogen los derechos y obligaciones de los propietarios.

Son obligaciones de cada propietario:

a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

 b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados. Letra c) del número 1 del artículo 9 redactada por el número tres de la disposición final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas («B.O.E.» 27 junio).Vigencia: 28 junio 2013.

d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.

e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

 Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

Letra e) del número 1 del artículo 9 redactada por el número tres de la disposición final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas («B.O.E.» 27 junio).Vigencia: 28 junio 2013

La Sentencia TS (Sala 1.ª) de 22 abril 2015, Rec. 319/2013, fija como doctrina que «cuando el deudor de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste solo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre».

La Sentencia TS (Sala Primera) de 3 de junio de 2020 establece que el plazo de prescripción de la acción para exigir el pago de las cuotas de comunidad es el de 5 años previsto en el artículo 1966.3º del Código Civil.

f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo diez.1.b) de esta ley, así como la realización de las obras de accesibilidad y eficiencia energética recogidas en el artículo diecisiete.2 de esta ley.

El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario.

Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.

Letra f) del número 1 del artículo 9 redactada por el apartado uno del artículo 2 de la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia («B.O.E.» 15 junio).Vigencia: 16 junio 2022.

g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.

h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

 Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entender realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producir plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.

i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local. 

Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.

  1. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4.

Número 2 del artículo 9 redactado por el número tres de la disposición final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas («B.O.E.» 27 junio).Vigencia: 28 junio 2013.

Normativa Local del Ayuntamiento de Ronda

Algunas veces, el conflicto entre propietarios, escala, y abandona las esferas comunitarias, para adentrarse directamente en la violación de la normativa local, en el apartado de tenencia de animales, ruidos, limpieza, etc.…
Reproduzco un pasaje con algunos artículos de la ORDENANZA MUNICIPAL PARA LA GARANTÍA DE LA CONVIVENCIA CIUDADANA Y LA PROTECCIÓN DE LOS ESPACIOS PÚBLICOS DEL MUNICIPIO DE RONDA

CAPÍTULO II. CONDUCTA DE LOS CIUDADANOS RESPECTO A LOS RUIDOS.
Artículo 17. Normas generales.

Todos los ciudadanos están obligados a respetar el descanso de los vecinos y a evitar la producción de ruidos que alteren la normal convivencia.
Sin perjuicio de la reglamentación especial vigente en materia de instalaciones industriales y vehículos de motor, de espectáculos públicos y de protección del medio ambiente, se prohíbe la emisión de cualquier ruido doméstico que, por su volumen u horario exceda de los límites que exige la tranquilidad pública.

Artículo 18. Limitaciones para el descanso nocturno.

1. La producción de ruido en el interior de los edificios, entre las 22:00 y las 08:00, deberá reducirse lo mínimo para no perturbar el descanso de los vecinos.
2. Se prohíbe dejar en patios, terrazas, galerías y balcones u otros espacios abiertos, animales domésticos que, con sus sonidos, cantos, ladridos y otras actividades perturben el descanso de los vecinos.

Artículo 19. Ruidos producidos desde la vía pública o espacios públicos o privados.

1. En la vía pública y otras zonas de concurrencia pública no se pueden realizar actividades como cantar, gritar, hacer funcionar aparatos de radio, televisores, instrumentos musicales y otros análogos por encima de los límites del respeto mutuo.

2. Los espectáculos, las actividades de ocio, recreativas permanentes o esporádicas realizadas en establecimientos públicos, espacios privados o vía pública, quedan sometidos a la obtención de la autorización municipal. El Ayuntamiento determinará el nivel sonoro máximo, así como, el horario de inicio y fin de la actividad.

3. Los conductores y ocupantes de vehículos se abstendrán de poner a elevada potencia los aparatos de radio cuando circulen o estén estacionados con las ventanillas bajadas.

Artículo 20. Ejecución de obras.
1. Obras y trabajos en la vía pública.

a) Excepto en los casos que así lo justifique el interés público, el horario el horario de trabajo estará comprendido entre las 08:00 y las 22:00 horas de lunes a sábado, quedando tales actuaciones prohibidas los domingos y días declarados festivos.
2. Obras y trabajos en el interior de edificios.
a) El horario de trabajo estará comprendido entre las 08:00 y las 22:00 horas de lunes a sábado, quedando tales actuaciones prohibidas los domingos y días festivos.

Artículo 21. Fogatas y activación de productos pirotécnicos.
Queda prohibido portar mechas encendidas, realizar fogatas, disparar petardos, cohetes y toda clase de artículos pirotécnicos que puedan producir ruidos o incendios sin autorización previa de la Administración Municipal.

Artículo 29. Juegos prohibidos.

Está especialmente prohibida la práctica de juegos y deportes en los espacios públicos que puedan poner en peligro la integridad física de los/as demás usuarios/as o causar daño en los bienes, servicios e instalaciones, y, de forma concreta, juegos con pelotas, realización de acrobacias y juegos de habilidad con bicicletas, patines o monopatines, etc., fuera de las áreas que se pudieran habilitar a tal fin, siempre que concurra alguna de las siguientes circunstancias:
a) Causen daños y deterioros a plantas, árboles, bancos y demás elementos y
espacios urbanos.
b) Impidan o dificulten el paso de personas o interrumpan la circulación.
c) Perturben o molesten de cualquier forma la tranquilidad pública.
d) Los juguetes de modelismo propulsados por medios mecánicos sólo podrán
utilizarse en los lugares expresamente señalizados al efecto.
Los Agentes de la autoridad informarán a las personas responsables de las conductas contempladas en este artículo, de que dichas prácticas están prohibidas y les requerirán para que desistan de su realización en el espacio público; si persistieran en su actitud se procederá a sancionar las conductas conforme a lo dispuesto en la Ordenanza.

CAPITULO VI. DEBERES Y OBLIGACIONES ESPECÍFICAS.

Artículo 30. Terrenos, construcciones y edificios de propiedad privada.
Los propietarios de terrenos, construcciones y edificios tienen el deber de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, estando obligados a realizar las obras y trabajos necesarios para su conservación o rehabilitación a fin de mantener las condiciones de habitabilidad y decoro, de conformidad con lo establecido en el artículo 155 de la Ley 7/2002,
de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.

CAPITULO VII. INTERVENCIONES ESPECÍFICAS SOBRE LAS CONDUCTAS
DESCRITAS EN LA PRESENTE ORDENANZA.

Artículo 35. Requerimientos y asistencia municipal.

Para el cumplimiento de las obligaciones mencionadas en los artículos anteriores, el Ayuntamiento podrá dirigir requerimientos a los propietarios, comunidades de propietarios y titulares y responsables de instalaciones, a fin de que adopten las medidas necesarias para mantener los inmuebles, instalaciones y demás elementos urbanos o arquitectónicos de su propiedad o titularidad en las debidas condiciones de limpieza y decoro, en cumplimiento con lo establecido en la vigente legislación urbanística.

TITULO III. RÉGIMEN SANCIONADOR.
CAPÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES.

Artículo 37.- Personas Responsables.

1. Serán responsables de las infracciones a esta Ordenanza quienes realicen las conductas tipificadas como infracción, aún a título de simple inobservancia.

2. Serán responsables subsidiarios/as o solidarios/as por el incumplimiento de las obligaciones impuestas en esta ordenanza las personas físicas o jurídicas sobre las que recaiga el deber de prevenir la infracción administrativa cometida por otros/as.
Los padres y madres o tutores/as, responderán solidariamente del pago de las sanciones derivadas de las infracciones cometidas por personas menores de edad, por no haber evitado como garantes la comisión del hecho. La responsabilidad solidaria comprenderá tanto la pecuniaria derivada de la multa impuesta, como la indemnización por los daños y perjuicios
causados.

3. En caso de que, una vez practicadas las diligencias oportunas dirigidas a individualizar la persona o personas infractoras, no fuera posible determinar el grado de participación de los diversos sujetos que hubieran intervenido en la comisión de la infracción, la responsabilidad será solidaria.

4. La muerte o fallecimiento de la persona física sancionada extingue la responsabilidad y con ello la sanción impuesta, que no es transmisible a los/as herederos/as o legatarios/as .

Artículo 40.- Infracciones Leves.
Son infracciones leves todas aquellas conductas no consideradas como graves o muy graves; especialmente las establecidas en el Anexo I de la presente ordenanza.

Las infracciones leves serán sancionadas con multa de hasta 200 euros.

Artículo 41.- Infracciones Graves.

Tendrán la consideración de infracción grave, las conductas descritas en el Anexo I de la presente ordenanza y todas aquellas que por su gravedad, reiteración o reincidencia no tengan la consideración de infracción muy grave.
Las infracciones graves serán sancionadas con multa de entre 201 y 300 euros.

Artículo 42.- Infracciones Muy Grave.
Además de las establecidas en el Anexo I de la presente ordenanza, tendrán la consideración de infracción muy grave, toda conducta que produzca situaciones de grave riesgo para los bienes, personas o la salud pública, especialmente:

1. Toda conducta que suponga una grave perturbación de la convivencia ciudadana e incida grave, inmediata y directamente en la tranquilidad y en el ejercicio de derechos legítimos de otras personas, en el normal desarrollo de actividades de toda clase, conforme a la normativa aplicable y en la salubridad u ornato público.

2. Las conductas que atenten gravemente contra el espacio natural o urbano por realizarse sobre monumentos, edificios, inmuebles catalogados o protegidos, parques, jardines, entorno natural.

3. Conductas que generen situaciones de riesgo y peligro para la salud o integridad física de las personas.

4. Las conductas que supongan reiteración o reincidencia en la comisión de infracciones graves en el plazo de un año.
Las infracciones muy graves serán sancionadas con multa de entre 301 y 400 euros.

Artículo 43.Prescripción de las infracciones y sanciones.

Las infracciones y sanciones tipificadas en esta Ordenanza prescribirán:
1. Las infracciones muy graves prescribirán a los tres años, las graves a los dos años y las leves a los seis meses.
2. Las sanciones impuestas por infracciones muy graves prescribirán a los tres años, por infracciones graves a los dos años y las impuestas por infracciones leves al año.

AGENCIA PROTECCIÓN DE DATOS : Videocámaras y mirillas digitales.

En referencia a los conflictos entre vecinos motivados por la presencia de videocámaras en domicilios particulares , o mirillas digitales. Convendría precisar, que, aunque la imagen es un dato de carácter personal, su captación a través de sistemas de videovigilancia puede estar sujeta a la normativa sobre protección de datos. Sin embargo, hay una excepción importante en la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre de protección de los datos de carácter personal, la conocida como «excepción doméstica»: no se aplica la LOPD a los datos mantenidos por personas físicas en el ejercicio de actividades exclusivamente personales o domésticas. Esto sucede en aquellos casos en los que se instalan sistemas de videovigilancia en un domicilio particular. Así lo recoge la Instrucción 1/2006, de 8 de noviembre, de la Agencia Española de Protección de Datos, sobre el tratamiento de datos personales con fines de vigilancia a través de sistemas de cámaras o videocámaras, que excluye de su ámbito objetivo de aplicación.
«el tratamiento de imágenes en el ámbito personal y doméstico, entendiéndose por tal el realizado por una persona física en el marco de una actividad exclusivamente privada o familiar».
Mirillas digitales, en principio, y al igual que el supuesto descrito anteriormente referido a los videoporteros, el uso de las mirillas digitales estaría excluido en la aplicación de la normativa de protección de datos aplicando la citada excepción doméstica, siempre y cuando su uso se limite a verificar la identidad de la persona que llamó al timbre y a facilitar el acceso a la vivienda. Sin embargo, si este tipo de mirillas reproducen y/o graban imágenes, resultará de plena aplicación el RGPD.